異化“新土地革命”
編者按/ 國土資源部在2008年頒布《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》時，絕對想不到這個以“增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理”為目標的部門規章會在各地的實踐中發生如此大的變異：無數的農民因此而“被上樓”，有些開發商因此把觸角伸向了農村腹地，大批的地方政府找到了以地生財的新途徑。
為了杜絕類似的變異現狀繼續上演，11月10日，溫家寶總理主持召開了國務院常務會議，要求規范農村土地整治和城鄉建設用地增減掛鉤試點工作。
但《中國經營報》記者在調查中發現，目前全國有20多個省份正在進行增減掛鉤的試點工作，其間違規的動作頻繁發生，一切照舊。
吳軍往后半年內都不用發愁沒活干了。家住唐山遷安市吳莊村的他承攬室內裝修工程，而緊挨著吳莊剛建起了一大片名為“馬蘭新村”的樓房，大部分居民都已經拿到鑰匙開始裝修。
馬蘭新村是遷安市響應河北省政府號召，正在建設的“新民居工程”之一，距離遷安城15公里左右，規劃占地1400畝，可以容納10000人居住。近兩年來，河北省正在全省范圍內大力推進“馬蘭新村”這樣的新民居工程，2009年提出的目標是，到2012年，全省15%的行政村要完成新民居建設改造。這個任務自然十分艱巨，而按照計劃，今年河北省將實施2000個省級新民居示范村的建設。
河北省希望充分利用國土部之前制定的“城鄉建設用地增減掛鉤”政策，將農民集中上樓居住，而將其原來的農村宅基地復墾，利用增加的耕地面積，為城市的發展置換出更多的建設用地指標。
不過，記者在唐山、秦皇島、邢臺等地調查采訪發現，執行“新民居工程”的縣鎮各級政府卻并沒有沿著河北省希望的方向發展，在建設的過程中出現了強制拆遷、補償標準不一等怪現狀。
混亂的周轉用地指標
三年改造完成原有15%的行政村莊的任務自然使得全省各地聞風而動。但具體每個地方需要多少周轉指標，地方政府并沒有一個確切的數字。
如此浩大的系統工程所遇到的第一個難題就是征收大量的新民居建設用地。據記者在唐山、秦皇島、邢臺等地區的調查采訪，各地建設新民居所占用的絕大多數為耕地，而要按期完成目標，全省所需先期占用的土地面積十分可觀，大規模的征地不可避免。
河北省采取的方法是，允許各地先占后補獲得前期建設用地，即周轉用地。按新民居示范村村莊規劃先行占用農用地進行建設，待村民搬入新居后，將舊村址復墾，用以補充周轉用地。其還規定，使用周轉用地最多不超過50畝(整體搬遷的除外)，使用年限為3年至4年。并且要先征得被占地村民的同意，由需要使用周轉用地的示范村村民委員會向縣級國土資源局提出申請，最終報省國土廳批準。
不過，很多周轉用地的獲得和征地都是在政府的強力下實現的。
秦皇島撫寧縣大新寨村民告訴《中國經營報》記者，他們這里3月份進行了第一輪征地，補償條件是每畝23200元，“據說省里給的周轉用地指標是60畝。”一位知情村民告訴記者，不過，到了8月份又開始第二次征地，當時正值玉米(2312,2.00,0.09%)快要成熟的時候，村民們多不愿意，“后來是鎮政府雇了社會上的一些人來征的，強行把莊稼給毀了。”記者了解到，兩次共征地217畝，現在動工建設的只是第一批。
邢臺任縣從河北省國土廳獲批的第一批周轉用地指標為13.6667公頃，四年內歸還，計劃在舊村復墾32公頃，新增的16公頃用于建設用地指標置換。
至于記者擔心的，如果耕地征了、樓房建好了，但是村民不愿意搬遷的話，是否會造成周轉用地指標無法歸還，任縣農工委的負責人倒并不擔心，“這些村莊‘空心’的現象很嚴重，我們即使不用全部搬遷，只把那些愿意搬遷和空心的復墾出來，也能夠把指標還上。”
這一切，似乎都還在計劃中，只是越來越多的失地農民以及遍布河北各地農村的塔吊和冒起的樓房已經變得實實在在。
“新民居”為礦業開路
60歲的張同生(化名)站在馬蘭新區的一棟樓前，心情有些復雜，因為這一片樓房所占的就有他自己的耕地。他告訴記者，為建設馬蘭新村，政府征用了包括他所在的小營以及張莊、吳莊、劉莊等四個村莊的上千畝地，“這里原來都是一等的水澆地。其實我們幾個莊的老百姓根本不愿意賣，但還是被政府強行征去了。”記者了解到，被征土地的補償款約為4.5萬元每畝。
遷安市國土局張局長告訴記者，遷安市西部山區都是礦區，村莊的生活條件非常差，“一些農民的房屋就緊挨著礦廠，污染很嚴重。村民和馬蘭莊鎮政府也都有搬遷的意愿，所以就規劃了馬蘭新村。”張局長介紹說，現在馬蘭新村完工的一期工程所占耕地之前已經通過修編城市規劃變為了城市建設用地，河北省力推新民居工程之后，就申請了新民居工程示范項目。
記者走訪了解到，遷安市準備明年再將8個西部礦區的村莊遷到馬蘭新村，使整體搬遷村莊達到15個，二期的300多畝土地都已經平整完畢。
據記者了解，這些村莊搬遷，主要為周邊的鐵礦企業發展騰出空間，“這些農民的房子下面就是鐵礦。”當地人告訴記者。馬蘭社區現場的項目介紹也寫著：搬遷置換出的3000畝土地可滿足企業項目的占地需求。據張局長介紹，馬蘭新村的前期建設資金是各個村委會墊付的，“這些村莊由于在礦區，每年收入不少，比較有實力。”
補償標準不一
位于遷安東部70公里處的撫寧縣，隸屬秦皇島地區，這里的“新民居工程”也正在各個鄉鎮大力展開。
在距離縣城20公里的大新寨村南邊，五棟5層的居民樓已經有了完整的輪廓，正在進行封頂。承擔項目建設的是中冶集團下屬二十二冶集團，按照規劃，大新寨新民居將容納大新寨一村二村三村的960戶農民，共3060人。
不過，看著這些已經有模有樣的新房，大新寨的很多村民高興不起來。2010年年初，鎮政府就開始新民居建設的動員，包括前期的征地、以及后續的搬遷、補償，現在快到年底了，樓房已經快完工了，但是村民們對于鎮政府給予的搬遷補償條件多有怨言。
“剛開始鎮政府說可以以房換樓，不用花錢，但是具體怎么換也沒說清楚就匆匆奠基開工了。”村民王勝(化名)告訴記者。
但后來補償方案發生了變化，按照新的方案，需要村民們花錢買樓，而對于舊房則給予一定標準的補償，方案中規定，水泥澆頂的舊房每平方米補償760元，木房每平方米660元，瓦房每平方米560元，其他豬圈、鐵瓦棚等也都有作價，不過村民們覺得補償標準過低，新建樓房的價格70平方米以內為800元每平方米，超出70平方米的面積價格則漲為1300元每平方米，這使得村民們的補償款不足以購買和原來面積相當的住房。而一些內部的不公平也加深了村民對政府的抵觸，“有的戶作價16萬元，但是通過和鎮政府、村委會疏通，能拿到30萬元的補償款。”一位村民說。
資金來源不統一
除了補償標準不一，“新民居工程”的資金來源也不統一，秦皇島主要通過合作的開發商融資，而邢臺則用預售給農民的方式籌措資金。
大新寨的新民居只是中冶集團在秦皇島建設的眾多新民居中的一個，記者了解到，今年2月份，秦皇島市聯姻中冶集團，由中冶集團融資300億元，用3年左右時間，整體完成400個村莊的新民居改造，實現農村居民約11萬戶、36萬人按規劃居住，可節約騰讓土地4.6萬畝。
秦皇島市與中冶集團組建中冶集團秦皇島城鄉發展有限公司(中冶集團持股97%)，合作公司按照新民居建設或土地綜合整治直接成本的1.5%提取管理費，并獲取新民居建設或土地綜合整治直接成本6%的固定收益。而且，為規避風險，秦皇島市同意以一定的儲備土地變現收益用于擔保償付中冶集團對于新民居建設的投資與回報。
秦皇島市的心情十分迫切，按照急事急辦、特事特辦原則，對中冶集團在項目招投標、開工許可證等有關審批事項一路綠燈，并減免各種費用。
秦皇島撫寧縣就在這樣的背景下提出，將全縣609個行政村整合為194個中心社區，并確立了三年完成60%，五年內完成80%，八年內全部完成行政村改造的新民居建設目標。年內，計劃啟動27個項目106個行政村的新民居工程，涉及7.8萬人。
而和秦皇島市引進大企業進行新民居工程建設不同，位于河北省南部的邢臺市任縣則采取了類似城市房地產開發的“預售”方式回籠建設資金。
銷售方式也顯得頗為復雜：購房戶需要先交一定數額的定金，認購房屋位置和戶型時需交夠房屋總價的30%，等到3層封頂時交夠總價的50%，全部封頂時交夠總價80%，剩余款項到交鑰匙時一次性交清，如果一次性付清，優惠房價的3%。
記者了解到，永福莊鄉的新民居工程是十村聯建的項目，樓房設計為5層，銷售價格也從一層至五層遞減，最初的樓層均價為980元每平方米，四層價格為780元/平方米的房子最受歡迎，但是從11月19日開始，這里的房子漲價了，樓層均價提高為1100元/平方米。這樣復雜的付款和銷售方式使得很多村民弄不明白。
任縣農工委的負責人向記者解釋說，對于舊村的補償方案確實還沒有制定和實施，“我們的思路是先把樓房建起來，讓農民看到實實在在的東西，之后再去談補償的問題會容易些。”
為其承擔建設工程的是石家莊隆達房地產開發有限公司，“我們給予代建企業隆達房地產的條件是，在扣除所有的建筑成本之后，保證其每平方米100元的利潤。”任縣農工委的負責人對記者說。“為了項目的順利實施，各個相關部門的資金都會有所傾斜。”
政策溝通不力
永福莊的十村聯建包括附近的程莊村、馮莊村、關莊村、郭屯村、懷屯村、李屯村、劉屯村、羅屯村、史屯村、宋莊村等，不過記者在這些村莊采訪中發現，對于這些將要被搬遷村莊的村民來說，甚至還并不太清楚眼前的那一大片樓房是為他們建設的。
據該負責人介紹，當初之所以選擇這十個村聯建新民居，也是經過調查研究的，“如果希望搬遷樓房的農民少于300戶，我們這個項目可能就不做了，我們的調研結果是這十個村超過300戶有意愿，所以就先做起來。”
“之前只是聽到有要搬遷的說法，但是具體怎么搬，一直也沒有跟村民講。”村民李貴(化名)說。另一位村民告訴記者，“現在只是呼吁大家去買樓，政策也不給農民講清楚，我們什么都不知道。”記者問他關于舊房補償的問題，他回答說根本還沒有聽說。“先不說買得起買不起，就是住樓這個方式就不合適。我們這里人均耕地比較多，每戶能有15畝到20畝，如果都去住樓，收糧食、晾糧食都是問題，另外那么多的農用車、農機具往哪放�。�”
另外，有村民告訴記者，如果買樓需要超過10萬元，至少有百分之六七十的村民都承受不起。
但現前來這個被命名為“福鑫天成”的新民居社區買房的村民的確也絡繹不絕，除了參與聯建的十個村莊，記者在現場看到，也有附近其他村莊的村民前來購房，“其他村來買價錢也一樣的。”一位現場村民告訴記者。
“要是啥都公開了，老百姓也都愿意搬。”有村民對記者說，“但現在我們很多事情不知道，很多問題也沒解決，比如養殖和農機具的存放問題，只是動員我們搬，怎么能行呢。”
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