大約一年多的時(shí)間里，50多家房企宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。包括泰康人壽、中國(guó)人壽在內(nèi)的一批保險(xiǎn)公司也躍躍欲試。我已經(jīng)不止一次看到客戶老板目光炯炯，大手一揮———“我們只做養(yǎng)老住宅！”
如果我們?cè)倩胤胚^去幾年行業(yè)的新浪潮，就會(huì)發(fā)現(xiàn)華僑城、中坤地產(chǎn)、宋城地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)等一批房企宣布自己將專注于旅游度假地產(chǎn)。潘石屹的SOHO中國(guó)宣布專注于商業(yè)地產(chǎn)，而王健林的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在十年前就開始了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)探路者的航程。星河灣則是在04年之后走上了公寓式豪宅的“品質(zhì)之旅”。
如果說5年前這種專注，只是個(gè)別房企的嘗試，那么今天，這已經(jīng)意味著一個(gè)新階段的到來———市場(chǎng)細(xì)分，催生了房企的精細(xì)化分工。特別是在又一輪“史上最嚴(yán)厲”的打壓之后，房企意識(shí)到投資市場(chǎng)勢(shì)必萎縮，未來購(gòu)房的主流不可能繼續(xù)是投機(jī)者，而是真正的使用者！考察歐美樓市時(shí)，曾經(jīng)驚詫于他們的細(xì)分———不僅有豪宅、有小到30平方以內(nèi)的單身公寓；更有專為商旅租賃的商務(wù)公寓、有專為不生孩子的住客提供的“丁克公寓”、甚至同性戀社區(qū)……泰國(guó)的樓市多年不漲價(jià)，但有不少海濱度假屋賣給日韓歐洲的游客———那些把熱帶海濱生活視為自己生活方式的遠(yuǎn)方來客。由是秦國(guó)的度假住宅，具備了國(guó)際一流設(shè)計(jì)、建筑和管理服務(wù)水平。
在廣州，這種專為某個(gè)人群的需求度身定制的物業(yè)亦非初現(xiàn)。琶洲會(huì)展中心開業(yè)前，那里的寫字樓和公寓的價(jià)格水平就有與天河并肩之勢(shì)。究其原因，是因?yàn)闀?huì)展業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)和人群，必須圍著會(huì)展中心過日子。這一帶的物業(yè)，對(duì)他們而言，不可或缺，物有所值。在火車北站和客運(yùn)站，在中大紡織城周邊，以批發(fā)市場(chǎng)為生的企業(yè)和人群，一向追捧著“市場(chǎng)物業(yè)”，包括商鋪、寫字檔和公寓。這些針對(duì)某個(gè)特定人群打造的產(chǎn)品，具有為之度身定制的產(chǎn)品特征，同時(shí)聚集著與之相匹配的配套與服務(wù)資源。這類物業(yè)的回報(bào)率，無(wú)論售價(jià)或租金，都遠(yuǎn)高于一般物業(yè)。
即將到來的2012年，如果調(diào)控政策持續(xù)下去，將導(dǎo)致樓市貨真價(jià)實(shí)的低谷。身邊時(shí)有打算出手的朋友說起買什么樣的房子，我的建議是：價(jià)廉誠(chéng)可貴，物美更超值———看清楚那房子，哪些人會(huì)來��？產(chǎn)品特征與周邊資源符合他們的需求嗎？這兩點(diǎn)如果不確定，就是便宜也沒好貨；如果能確定，貴點(diǎn)也值得。
對(duì)于發(fā)展商來說，則是時(shí)候重新估量自己的路徑了———但凡發(fā)現(xiàn)自己的開發(fā)模式跟幾年前并無(wú)變化，就該出一身冷汗———世道變了我沒變，這就是風(fēng)險(xiǎn)！在細(xì)分市場(chǎng)上找到自己的位置，想清楚誰(shuí)來住，要為他打造什么樣的特色產(chǎn)品，整合什么樣的資源和服務(wù)，是買地、設(shè)計(jì)之前所必修的功課。要把這功課做好，企業(yè)就得持續(xù)專注。這就是王健林在住宅市場(chǎng)最旺的時(shí)候，急流勇退，專注于商業(yè)地產(chǎn)的原因。如今他的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)房企中，持有固定資產(chǎn)價(jià)值最高的企業(yè)了。
樓價(jià)停止快速增長(zhǎng)，置業(yè)者不再以投機(jī)眼光，而是以使用眼光來考量產(chǎn)品，一批發(fā)展商由是開始精益求精地在細(xì)分市場(chǎng)上尋求自己產(chǎn)品、企業(yè)的定位與發(fā)展模式。也許，這才是中國(guó)地產(chǎn)真正的春天。
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