許多開發(fā)商對政策抱有幻想，以為還會像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次幸福的過山車，讓讓房價會在短暫的抑制之后再來一次甜蜜的反彈。
早在4月份國十條出臺之后，我就呼吁“兄弟們從了吧”，把房價定在合理的價位。9月份國五條出臺后，社會上大多認(rèn)為政策出盡了，是一種利好，股市出現(xiàn)了反彈。11月份、12月份的部分城市銷售也出現(xiàn)了回升，大多數(shù)人認(rèn)為明年的政策會有所拉動，我卻認(rèn)為仍會繼續(xù)從緊。而我每次這種判斷都會被許多人嘲笑，他們在期待著當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑時，政府會再一次依賴于房地產(chǎn)的投資拉動。但事實再一次明確了明年將繼續(xù)從嚴(yán)的政策。
中國的經(jīng)濟(jì)會因房地產(chǎn)而下滑嗎？大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不是房地產(chǎn)決定經(jīng)濟(jì)的增長，而是經(jīng)濟(jì)增長決定著房地產(chǎn)的投資與消費變化。 分析美國歷年的經(jīng)濟(jì)波動與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系是如此，香港、日本的情況也是同樣，都不是房地產(chǎn)泡沫的破裂而讓經(jīng)濟(jì)整體下滑，都是經(jīng)濟(jì)的外力因素讓整體經(jīng)濟(jì)下滑時刺破了房地產(chǎn)的泡沫。2008年中國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑之后，才同時出現(xiàn)了房地產(chǎn)的下調(diào)。2009年則是因為對其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)刺激的政策讓整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回升，也才在優(yōu)惠政策下恢復(fù)了房地產(chǎn)市場的活躍。而2009年實際經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)的投資貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年。
2011年的整體經(jīng)濟(jì)增長尚無大慮，因此房地產(chǎn)也不會有大的下滑，則擔(dān)心的不是經(jīng)濟(jì)下滑而是防止過熱。這才有了一松的財政政策和一緊的貨幣政策兩手不同的政策取向。從緊的政策中，當(dāng)然包括房地產(chǎn)這個對資金需求量最大的行業(yè)。
當(dāng)經(jīng)濟(jì)沒有保八的壓力時，民生的福利保障就會上升到重要地位，保障房建設(shè)與價格的控制就會成為主要矛盾。通脹壓力預(yù)期增長中，抑制資產(chǎn)價格的上升就首當(dāng)其沖了。因此2011年這種對房地產(chǎn)從緊的調(diào)控政策仍將持續(xù)。
前兩天溫總理的講話中明確了，政府的保障責(zé)任和市場的經(jīng)營責(zé)任并非總理都要一視同仁管理的責(zé)任，但抑制房價過快上漲或保持合理價位的政府責(zé)任是不變的，這就為明年的政府調(diào)控政策定了調(diào)子。同時總理在講話中強調(diào)了“居者有其所”而非“居者有其屋”的差別與預(yù)期，這無疑表達(dá)了政府對無能力購買或不合理消費觀念的否定態(tài)度，也表明了保障是從擁有到租賃的政策變化。
最近姜部長的講話再一次強調(diào)了對總理的講話精神落實的決心，強調(diào)了明年仍將把保障住房的建設(shè)和抑制市場房價的過快增長作為調(diào)控的重點，并將控制房價的主要責(zé)任下放到了地方政府，以強調(diào)讓地方政府根據(jù)各地的市場變化而出臺相關(guān)的政策，并保持原有已出臺政策的延續(xù)性。
自2003年的亞洲金融危機促成了中國住房制度貨幣化、市場化的轉(zhuǎn)型，讓改變了房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的地位。2001年的美國IT危機并沒有對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊。但2008年美國或說全球金融危機卻對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，因此在連續(xù)多年的嚴(yán)控之下出現(xiàn)了為拉動整體經(jīng)濟(jì)增長的松動。而這種松動被一些開發(fā)商誤以為是不得不救，于是被特殊的優(yōu)惠沖昏了頭腦，以為還會再來一次或以為總會不斷的反復(fù)。
“十二五”規(guī)劃要點中，中國的人口結(jié)構(gòu)、城市化的需求、日益增長的物質(zhì)消費需求看，中國的房地產(chǎn)史將有一個較長的告訴增長周期，至少在2020年之后才會進(jìn)入穩(wěn)定或適度增長的階段。而土地供給的矛盾、對土地財政的依賴又讓土地的價格處于一個較高的增長過程，短期的剛性需求也在近十年內(nèi)處于高峰或高位，約在2018年之后下滑（但仍保持較高水平）。這就讓房價處于上漲壓力遠(yuǎn)大于預(yù)期且處于可支付能力增長的沖突之中，因此政府將保障體系尚未健全之下的房價當(dāng)作調(diào)控的重點就成為了一種必然的常態(tài)。
就像北京市政府治堵的手段一樣，“建、管、限”也成為了房地產(chǎn)市場中的政策特征。“建”是擴(kuò)大有效供給，包括保障性住房的大躍進(jìn)式的建設(shè)方式和不斷擴(kuò)大的土地供給與市場商品房的供給，用擴(kuò)大供給、分散消費的方式緩解市場中的供求壓力。“管”是對市場加強監(jiān)管、控制價格短期內(nèi)的波動變化，保證市場運行的穩(wěn)定性，確保質(zhì)量、安全以及銷售的市場秩序。
“限”則從開發(fā)商和消費者兩個角度出發(fā)，一是對開發(fā)商限價銷售、限囤限捂、限期生產(chǎn)、限融資渠道、限信貸規(guī)模，總之是不給開發(fā)商利用政策寬松而上調(diào)價格的機會，但并非是限制擴(kuò)大供給。二是對投機消費進(jìn)行嚴(yán)格的限制，用差別信貸政策抑制了部分改善型需求，信貸政策的收緊與成本的提高會用門檻分流和限制一部分消費需求。
“建、管、限”的政策將在一個較長的周期內(nèi)延續(xù)，與政策的博弈中要用常態(tài)的心情平靜的面對這種政策的變化。盡管隨著經(jīng)濟(jì)運行的周期，這些“建、管、限”的措施必然會發(fā)生變化，不會成為法律，但卻可以指望以政策放松作為投資決策的依據(jù)。
即使將現(xiàn)有的政策當(dāng)作一種常態(tài)，并不意味著市場沒有發(fā)展的條件。今年緊縮的政策之下，仍保持著與去年同比相近的銷售面積，而當(dāng)市場中的消費者將現(xiàn)有政策當(dāng)作一種常態(tài)時，就不再會有擔(dān)憂不斷出臺新的政策而使房價大起大落了。這樣也就無奈的放棄了觀望，進(jìn)入了正常的消費階段。當(dāng)政策恢復(fù)消費的常態(tài)之后，明年的銷售也將恢復(fù)一個適度的增長。在市場價格合理定位、供給增長中，銷售的增長也會相對穩(wěn)定。
日子要用常態(tài)的心情去過，一年總會有春夏秋冬，人們并不怕秋天之后有冬天，但卻會擔(dān)心夏天的六月會下雪。當(dāng)這種引發(fā)氣候非季節(jié)性變化的因素被常態(tài)所固定時，人們就會慢慢適應(yīng)，甚至不再對六月雪而感到驚訝了。中國政府的政策也會讓市場逐步適應(yīng)，勝似閑庭信步的。
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